Fredrik Aldmo som är jurist inom fastighetsrätt på Familjens Jurist berättar att eftersom fritidshusen under en lång period varit rekorddyra går många i tankarna att köpa en gemensam sommaridyll med vänner eller familj. Dessutom har pandemin och det ökade intresset för att semestra på hemmaplan gjort att priset på fritidshus rusat. Det kan vara ett kostnadseffektivt sätt att köpa ett fritidshus gemensamt, men ur ett juridiskt perspektiv finns det flera fallgropar att undvika.
Fredrik berättar vidare att köpa ett fritidshus tillsammans kan vara väldigt positivt, men som alltid kan det uppstå problem när flera personer äger något tillsammans, särskilt när det gäller en fastighet. Det absolut viktigaste inför ett köp av ett fritidshus är att alla släktingar vill samma sak med huset. Om det redan från början finns olika uppfattningar om hur huset ska användas, eller hur det ska renoveras kommer det snabbt att uppstå konflikter. En annan sak man ska tänka på är att redan vid köpet reglera sådant som kan få stora konsekvenser längre fram. Hur ska fritidshuset skötas, vad händer om en delägare dör, eller om någon inte längre vill ha kvar fritidshuset.
Samäganderättsavtal, äktenskapsförord och testamenten
Aldmo förklarar att den vanligaste fallgropen är att man inte ingått något samäganderättsavtal.
- Ett samäganderättsavtal är ett avtal där delägarna reglerar hur fastigheten ska användas och hur man ska fördela kostnaderna för eventuella renoveringar. I samäganderättsavtalet kan man även avtala bort rätten för en delägare att begära försäljning på offentlig auktion av hela fastigheten. I de fall det uppstår tvist utan att delägarna har något samäganderättsavtal är det relativt vanligt att den som är argast hotar med att denne tänker begära försäljning på offentlig auktion. En annan sak som man bör se över är eventuella äktenskapsförord och testamenten, situationen kan bli mycket infekterad i samband med skilsmässa eller dödsfall. Utan äktenskapsförord kan en delägares andel riskera att övergå till delägarens tidigare make eller maka, säger Fredrik Aldmo.
Rådgivningsärenden rörande samägda fastigheter
Fredrik fortsätter att förklara att det Familjens Jurist framför allt har märkt en betydande ökning av är antalet rådgivningsärenden rörande samägda fastigheter.
- Fler vill veta hur de ska göra för att lösa interna konflikter rörande fritidshus. Att antalet domstolstvister inte har ökat i samma utsträckning beror sannolikt på att det är så pass dyrt att föra en tvist i domstol. Generellt sett går det inte att säga att en viss åldersgrupp tvistar mer än någon annan. Det är dock väldigt tydligt att skillnader i ekonomiska förutsättningar ofta leder till tvist. Om en delägare har starkare ekonomi kan det hända att denne inleder ett projekt utan att ha förankrat det hos andra delägare, säger Fredrik.
Göra juridiken mer tillgänglig för privatpersoner
Aldmo berättar att även om det alltid är svårt att förutse vad som händer i framtiden tror han att antalet som samäger fritidshus kommer att öka.
- Inte bara på grund av köp utan även på grund av arv. Många 30- och 40-talister kommer att efterlämna fritidshus till barn och barnbarn. Genom att göra juridiken mer tillgänglig för privatpersoner kommer förhoppningsvis antalet tvister rörande just samägda fastigheter att minska. Ett tydligt samäganderättsavtal minskar risken för tvist mellan delägare, och ett testamente med villkor om vad som ska hända med sommarstugan minskar risken för tvist mellan arvtagarna, förklarar Fredrik.
Fakta
Juristen: De fem viktigaste sakerna att tänka på
Skriv ett samäganderättsavtal: Viktigast av allt är att tidigt skriva ett samäganderättsavtal för att på sikt undvika konflikter. Avtalet tar upp hur olika beslut som rör fritidshuset ska fattas och hur det ekonomiska ansvaret ska fördelas. I avtalet kan du även reglera vad som händer om någon av delägarna vill sälja fritidshuset. Man kan även avtala bort möjligheten att begära tvångsförsäljning av fritidshuset för att skydda de delägare som vill behålla egendomen.
Ska allt delas lika: Ofta brukar man fördela kostnaderna för fritidshuset utifrån andelen man äger. Äger man en tredjedel brukar man alltså stå för en tredjedel av kostnaderna. Vissa väljer att dela lika på kostnaderna oavsett ägarandel, viktigast är att alla bestämmelser står i samäganderättsavtalet ifall det skulle uppstå konflikt.
Alla ska vara med och bestämma: Som utgångspunkt ska alla delägare vara överens om alla renoveringar och ändringar som rör fritidshuset, exempelvis renovering av altan eller brygga. Du kan inte på eget initiativ, utan att meddela andra delägare, genomföra en renovering och förvänta dig att övriga delägare ska betala. Det enda undantaget är om det händer något akut, exempelvis en vattenläcka, som behöver åtgärdas direkt.
Vid skilsmässa: En av de vanligaste orsakerna till konflikt är om en av delägarna skiljer sig. Detta eftersom samägda fritidshus ingår i en bodelning och påverkar därmed ägandet av fritidshuset. Det innebär att det finns en risk för att andelen som ingår i bodelningen övergår till delägarens ex och att delägaren vill sälja sin andel för att frigöra kapital.
Arv och testamente: Ägandet påverkas också av arv och testamente och när det tillkommer flera, nya ägare kan samägandet bli riktigt svårt. Går en ägare bort ärver arvingarna den bortgångnes del av fastigheten. Dessa personer har då rätt att sälja sin andel om inget annat anges i testamentet. Är viljan att fritidshuset ska behållas inom släkten kan en delägare med hjälp av ett testamente se till att en person har förköpsrätt på fritidshuset.
Källa: Familjens Jurist.
Text: Anna Svensson
Fredrik berättar vidare att köpa ett fritidshus tillsammans kan vara väldigt positivt, men som alltid kan det uppstå problem när flera personer äger något tillsammans, särskilt när det gäller en fastighet. Det absolut viktigaste inför ett köp av ett fritidshus är att alla släktingar vill samma sak med huset. Om det redan från början finns olika uppfattningar om hur huset ska användas, eller hur det ska renoveras kommer det snabbt att uppstå konflikter. En annan sak man ska tänka på är att redan vid köpet reglera sådant som kan få stora konsekvenser längre fram. Hur ska fritidshuset skötas, vad händer om en delägare dör, eller om någon inte längre vill ha kvar fritidshuset.
Samäganderättsavtal, äktenskapsförord och testamenten
Aldmo förklarar att den vanligaste fallgropen är att man inte ingått något samäganderättsavtal.
- Ett samäganderättsavtal är ett avtal där delägarna reglerar hur fastigheten ska användas och hur man ska fördela kostnaderna för eventuella renoveringar. I samäganderättsavtalet kan man även avtala bort rätten för en delägare att begära försäljning på offentlig auktion av hela fastigheten. I de fall det uppstår tvist utan att delägarna har något samäganderättsavtal är det relativt vanligt att den som är argast hotar med att denne tänker begära försäljning på offentlig auktion. En annan sak som man bör se över är eventuella äktenskapsförord och testamenten, situationen kan bli mycket infekterad i samband med skilsmässa eller dödsfall. Utan äktenskapsförord kan en delägares andel riskera att övergå till delägarens tidigare make eller maka, säger Fredrik Aldmo.
Rådgivningsärenden rörande samägda fastigheter
Fredrik fortsätter att förklara att det Familjens Jurist framför allt har märkt en betydande ökning av är antalet rådgivningsärenden rörande samägda fastigheter.
- Fler vill veta hur de ska göra för att lösa interna konflikter rörande fritidshus. Att antalet domstolstvister inte har ökat i samma utsträckning beror sannolikt på att det är så pass dyrt att föra en tvist i domstol. Generellt sett går det inte att säga att en viss åldersgrupp tvistar mer än någon annan. Det är dock väldigt tydligt att skillnader i ekonomiska förutsättningar ofta leder till tvist. Om en delägare har starkare ekonomi kan det hända att denne inleder ett projekt utan att ha förankrat det hos andra delägare, säger Fredrik.
Göra juridiken mer tillgänglig för privatpersoner
Aldmo berättar att även om det alltid är svårt att förutse vad som händer i framtiden tror han att antalet som samäger fritidshus kommer att öka.
- Inte bara på grund av köp utan även på grund av arv. Många 30- och 40-talister kommer att efterlämna fritidshus till barn och barnbarn. Genom att göra juridiken mer tillgänglig för privatpersoner kommer förhoppningsvis antalet tvister rörande just samägda fastigheter att minska. Ett tydligt samäganderättsavtal minskar risken för tvist mellan delägare, och ett testamente med villkor om vad som ska hända med sommarstugan minskar risken för tvist mellan arvtagarna, förklarar Fredrik.
Fakta
Juristen: De fem viktigaste sakerna att tänka på
Skriv ett samäganderättsavtal: Viktigast av allt är att tidigt skriva ett samäganderättsavtal för att på sikt undvika konflikter. Avtalet tar upp hur olika beslut som rör fritidshuset ska fattas och hur det ekonomiska ansvaret ska fördelas. I avtalet kan du även reglera vad som händer om någon av delägarna vill sälja fritidshuset. Man kan även avtala bort möjligheten att begära tvångsförsäljning av fritidshuset för att skydda de delägare som vill behålla egendomen.
Ska allt delas lika: Ofta brukar man fördela kostnaderna för fritidshuset utifrån andelen man äger. Äger man en tredjedel brukar man alltså stå för en tredjedel av kostnaderna. Vissa väljer att dela lika på kostnaderna oavsett ägarandel, viktigast är att alla bestämmelser står i samäganderättsavtalet ifall det skulle uppstå konflikt.
Alla ska vara med och bestämma: Som utgångspunkt ska alla delägare vara överens om alla renoveringar och ändringar som rör fritidshuset, exempelvis renovering av altan eller brygga. Du kan inte på eget initiativ, utan att meddela andra delägare, genomföra en renovering och förvänta dig att övriga delägare ska betala. Det enda undantaget är om det händer något akut, exempelvis en vattenläcka, som behöver åtgärdas direkt.
Vid skilsmässa: En av de vanligaste orsakerna till konflikt är om en av delägarna skiljer sig. Detta eftersom samägda fritidshus ingår i en bodelning och påverkar därmed ägandet av fritidshuset. Det innebär att det finns en risk för att andelen som ingår i bodelningen övergår till delägarens ex och att delägaren vill sälja sin andel för att frigöra kapital.
Arv och testamente: Ägandet påverkas också av arv och testamente och när det tillkommer flera, nya ägare kan samägandet bli riktigt svårt. Går en ägare bort ärver arvingarna den bortgångnes del av fastigheten. Dessa personer har då rätt att sälja sin andel om inget annat anges i testamentet. Är viljan att fritidshuset ska behållas inom släkten kan en delägare med hjälp av ett testamente se till att en person har förköpsrätt på fritidshuset.
Källa: Familjens Jurist.
Text: Anna Svensson